当前，全国楼市呈现着两极分化的态势。一线城市由于库存消化周期短，需求量大，呈现着供不应求，房价上涨的态势。而三四线城市则面临着巨大的库存压力。与此同时，这些城市因外来人口少，购买力严重不足。
而在这种分化的阵势下，珠海今年的走向明显偏往一线城市。珠海统计局数据显示，截至10月底，珠海商品房待售面积仅为175.08万㎡，而前十月的消化量已超过300万㎡。
全国待售面积6.86亿㎡ 当前库存创历史新高
国家统计局数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿㎡，除此还有超过70亿㎡的在建面积；第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿㎡各类物业。
11月10日，习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，首次提出了化解房地产库存的问题；次日的国务院常务会议上，李克强强调，要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。压力之下，去库存成高层共识。
6.86亿㎡的库存已创下房地产待售库存新高。中国房地产协会副会长任志强认为，这种势头还将继续，“有可能会超过7亿㎡”。今年房地产市场库存整体呈上涨趋势，数据显示，除5月份库存下降了15万㎡外，其他月份均为上涨。
实际上，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿㎡的幅度增加。截至2013年9月末，全国商品住宅待售面积为44636万㎡；两年后，全国待售面积增加了23996万㎡，涨幅高达54%。
而在库存增加的同时，商品房的销售速度却在下降。国家统计局数据显示，1-10月份，商品住宅销售面积94898万㎡，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。
库存格局两极分化 一线城市供不应求
但库存的分布却有明显的分化。当前，三四线城市由于外来人口少，库存量大，因此消化周期明显较长。易居研究院的数据显示，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月，这意味着二三线城市要一年以上的时间才能消化完这些库存。这其中，广西北海的存销比数值最高，截至10月份为31个月；山东省三线城市烟台存销比为26个月。另外，二线城市天津、西安的存销比也较高。
一线城市的存销比则明显小得多。比如，深圳和上海的消化周期都小于7个月，广州也是在11个月以内。房地产市场8-10个月的库存消化周期属于比较正常；10-12个月属于偏高；超过12个月，说明库存积压较严重，有降价压力；反之，去化时间低于8个月，房价便有上涨动力。这也是今年深圳房价猛涨的重要原因。
正因为供不应求，一线城市才会在近期频频拍出地王。据悉11月，一线城市成交65宗地块，土地出让金高达约1061.83亿元，成交额创造了历史纪录，成交楼面价也创造了年内新高。
珠海商品房待售面积175.08万㎡ 库存不足半年消化完 住宅只要3个月 豪宅库存仍面临压力
而在这场分化的阵势中，珠海明显偏往一线城市这边。据珠海统计局数据显示，截至10月底，珠海商品房待售面积175.08万㎡，同比降2%。这其中，住宅待售面积仅为99.57万㎡，同比降14.2%。而前十月商品房销售面积已突破300万㎡。按照这个消化速度，当前的库存量仅要半年就可以消化完，住宅更是只要三个月即可消化完。
和一线城市一样，珠海今年也处于供应萎缩的状况。当前，珠海主城区可供开发土地逐渐减少。因此，今年主城区房价涨的较快。当前，除唐家湾以外，基本上已无均价两万以下的新房。在售的新盘诸如华发峰景湾、诚丰广场、世邦燕都等价格都已超2万，而湾仔新开的楼盘则更是逼近三万的价格。
在这种情况下，珠海的商品房均价一路上涨。百城房价指数显示，11月份，珠海商品房均价达到13800元/㎡，是今年2月份以来的“九连涨”。
当然，库存本身也存在着分化。一线城市虽然总体供不应求，但豪宅市场却面临着巨大的去库存压力。机构预测，明后年北京单价10万以上的豪宅供应将达4000套左右。如果按照今年的豪宅销售速度来算，这些豪宅项目的消化周期在20年以上。上海别墅类的产品去化周期长达20.5个月。此外，广州300㎡以上的住宅去化周期甚至长达56.1个月。
而珠海的豪宅去库存压力也由来已久。据珠海世联统计，截至10月底，珠海主城区144㎡以上户型库存套数为5122套。而在10月份，珠海主城区仅消化144㎡以上户型118套。按照这个速度，大户型的消化周期非常长。
信息来源：珠江晚报
