昨日，在2009广东房地产市场景气分析会上，省房协发布《2009房地产蓝皮书》。其中预测，在政策支持和房价调整的双重作用下，2009年珠三角各地房地产市场将有不同程度起色。但房地产市场下行的情况还会持续相当长一段时间，对于房价上涨过快、房价过高、供应规模过大的城市，回调房价和缩减建设规模是必然选择。至于今年1—2月出现的“回暖”迹象能否持续，仍有待观察。
[img_1]
调整早的地方回暖快一些
今年以来，在政策效应作用下，广东楼市透出丝丝春意，1—2月全省商品房屋销售面积534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”迹象。进入3月，《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》发布后，珠三角部分主要城市的楼市更是趋旺，购房市民增多，成交量大升。
然而，从宏观层面分析，广东房地产市场态势依然严峻。1—2月全省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧。同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元，同比下降12.3%。在金融海啸冲击下，今年广东房地产业还将经历更大考验。
从目前省内各地市场情况分析，今年是商品房集中上市年，近两年，特别是2006年房地产市场热销时不少项目急剧扩张，大量开工面积将积聚在今年竣工销售，开发商要缓解巨大的销售和资金压力，仍有待购房者消费信心全面回复和市场好转。
此外，各地市场也表现出“冷暖”不均。“市场调整早的地方，回暖要快一些；调整较晚的地方，回暖要慢一些。”中国房地产业协会副会长朱中一昨日指出，像广州、深圳这些地方回暖会比较快，而东莞、惠州由于受外向型经济的影响，调整的时间会长一点。
住房和城乡建设部政策研究中心在《广东房地产蓝皮书》中指出，对于房价上涨过快、房价过高、供应规模过大的城市，回调房价和缩减建设规模是必然选择，但要注意回调平稳进行，防止出现过大变动。
广州均价保持8500元/m2左右
具体到各市，《蓝皮书》也分别作了分析和预测。
对广州，《蓝皮书》分析，2009年新楼盘将涌现，加上积压的货量，楼市供大于求。因此商品住宅市场成交量仍不乐观，在经济预期低迷情况下成交意愿甚至会更底。除非有新的利好政策出台，否则上半年不会有很大起色，下半年也需视经济恢复情况而定，估计最早到“十一”黄金周才会扭转低迷局面。在楼价方面，预计今年将持续下行走势，均价保持在8500元/平方米左右，中心城区一手楼房价仍会在10000元/平方米上下波动。
针对深圳，深圳市房协指出，“深圳目前楼市可售面积达620万平方米，开发商压力依然很大，预计开发商会主动降价刺激消费者入市”。近期一段时期内，深圳房地产市场依然保持“量稳价跌”的态势，住宅市场销售仍将以中低档消费的刚性需求为主导。而随着政府出台一些有针对性的政策措施，预期深圳楼市将进入“量升价跌”的阶段。
佛山市房协则指出，佛山房地产市场的施工面积在去年达到历史高峰，同年批准预售面积也高达769万平方米，而去年的成交量只有496万平方米，佛山楼市的供求关系已经出现明显逆转，供应量已经远大于市场消化能力，房地产空置面积已达到138.2万平方米。2008年第四季度，由于市场价格回调及楼市扶持政策，佛山楼市成交量及楼价双双反弹。《蓝皮书》预测，2009年佛山楼价将探底企稳，成交逐渐增加。据统计，目前佛山五区一手商品住宅成交均价已经回落至5000—5200元/平方米，同比下降1000元以上。
而中山的情况预计今年上半年仍将偏弱，下半年会逐渐上扬，商品房市场也将迎来新一轮的供应高峰期。《蓝皮书》还指出江门商品房库存大量增加，供大于求，抑制了2009年房价攀升的可能。市区（不含新会）库存就达51.32万平方米，需要市场消化一年多的时间。
省房协将发动开发商优惠促销
针对目前省内房地产市场中影响住房消费信心所存在的主要问题，广省房协和省内各地房协昨日共同联名向业界发出六项倡议，动员开发商与商品房营销企业以实际行动扩大住宅消费，活跃交易，助推释放社会上的住房需求。
据了解，倡议要求地产商根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，提振消费信心，活跃市场交易，并通过形式多样的营销活动，向消费者提供优质、方便的置业服务；遵守市场秩序，不从事无序竞争，主动接受政府市场管理和行业监督，营造良好市场环境；明码实价，诚信经营，所出售的商品住房手续齐全、质量合格、配套齐备、物业服务完善良好，让消费者放心购楼。
省房协还表示，之后将实地发动开发企业和营销企业优惠促销商品住房。各市房协也要联动起来，希望通过“业界大行动”，为后市造势，并在5月结合各地实际情况，组织各种类型的房地产促销活动，形成楼市“销售月”。
■政策分析今年调控政策将继续鼓励住房消费
在谈到2009年房地产发展政策走向时，住房和城乡建设部政策研究中心在《蓝皮书》中表示，2009年将重点做好已出台政策的落实，并增补一些切合实际的实施措施，尽快缓解房地产市场低迷状况。其中包括进一步在信贷和税收方面实施鼓励住房消费的优惠政策和实施细则。
住房和城乡建设部政策研究中心还表示，今年将加快研究公积金使用方向的改革，除已明确的投资建设经济适用房外，还将加大对中低收入缴存人支持的倾斜力度，探索公积金与经济租赁房政策相结合。
在保障型住房建设方面，住房和城乡建设部政策研究中心指出，廉租房的建设将以在经济适用住房、普通商品住房项目中配建为主。此外，2009年的住房保障制度还将特别关心夹心层家庭，探索实践经济租赁房等多种方式。 卢轶
■土地供应土地市场低迷影响未来住房供应
随着房地产市场进入调整期，开发商买地欲望受到重挫，广东各地的土地市场呈现一片低迷，其中尤以广州这样曾经地价非理性上涨的城市回落幅度最大。昨日发布的《广东房地产蓝皮书》指出，为了保障城市基础建设资金来源，同时缓解未来住房供需矛盾，广州政府今年将增加土地出让规模。
《广东房地产蓝皮书》数据显示，2008年广州居住用地共成交20宗，总成交面积为1.69平方公里，与2007年同期相比，减少了43%。去年，广州市政府最初的住宅用地供应目标为4平方公里，在9月期间降至2.5平方公里，而在11月，进一步降至1.8平方公里左右。
与土地出让量同步回落的是价格，去年广州成交的居住用地中超过60%是以底价成交，去年广州市经营性用地整体成交金额为122亿元，同比减少40%。《广东房地产蓝皮书》认为，2010年广州举办亚运会，必将在2009年大力发展基础建设。政府出让金的减少，将间接影响到20
