《2008年珠海房地产研究报告》摘编

编者按：（珠海市统计局城调队 李伟）

一、主要调查结果

　　 （一）明年房珠价预测及业土珠海房价的理性判断

　　 曾经有媒体形容“宏观控制里他下的2008年珠海房地产业进入了‘量他房王主你价齐降’的‘冬眠期’”，因此来主王，关于房价问题我们此次专门珠在调查问卷中设计了 “您认我里木为2009年珠海的房价将呈现什筑的业在珠我么样的趋势”。调查结果显示，认为将继续平稳上升的占14.7%，持保持相对他他防筑平稳的占45.7%，而认为还有一点下跌空间的占39.6%，从综合调查数据来看，认为上涨、持平和他主筑下跌的比例为1∶5∶4，持上涨并保持相对了业业你主主平稳观点的高于认为下跌的达两成。很多市民对珠海房价所持的近似相同观点业你网房木是：“经过近一年的宏观调控，广州、深圳的房价下跌幅度比较大，而珠海的房价总体上保持相对稳定，二筑里珠筑网你手房降幅略高于新房降幅，但总体幅度不大，这说明我市房地产泡沫相对较小，楼市的交我业易量伴随着沪指的不断创新低而大幅下降，随着各在主房级政府一系列救市政策的陆续出台，近期有明显交易放网在房他我业大回暖迹象，房价继续走王珠低的可能性较小，随着港珠澳大桥融资、勘测和招标等项目的逐网他筑在步推进以及了来防筑在了房广珠铁路、广珠轻轨等一批交么主通基础设施的施工进程加快，交通瓶颈的逐渐打通，房价在明年底前启稳并开始恢复性反我我木王弹行情的可能性较大。”

　　 在调查问卷他主防房中，我们木珠么珠房的还设计了“对珠海市区较为合理房价的定量判断”问题，调查结果显示，认为每平方米在5000－6000元较为合理的占56.8%，认为在6000－7000元的占28.8%，而认为在7000元以上的占14.4%，可筑房业筑筑筑你见，根据目前珠海的现状，市民认为市区房价每平方米在6000元左右较为可以接受，这一什我网在土房价与开发商所开发的市区普木房珠了通住宅 （毛坯房）的成本总体上相接近。据有关部门核算，目前以香洲区域为例，开发商的我房么你王你他土地购置费、建筑成本及综合配套成本的综合平均的价王土王格每平方米在6000元左右，一些高品质住宅（精装修）的成本价格你他土你木你要接近8000元左右。

　　 据业内人士分析：“房价走势的判断非他了筑来珠常复杂，应在定量分析的基础上偏重于定性分析。目前统计部门每月所公布的平均房价并不了能真实客了主王木网观的反映房地产市场的真实情况，其原因：一是目前公布的了房价为商品住房交易价格，商品房包括普通住宅、别墅、商铺、写字楼、仓库等；二是交易均价容易引起月度间价格波动，现行的房价计算是根据交易金额/交易面么我房业积求得。这种计算方法从长网珠了房远看，能反映房价的他防防筑变动趋势，但短期很容易受楼盘结构变动因素影响价格异常波动，一来里防网么我来般情况下，房价较高的香洲区月成交量如果比重上升，则会拉高平均房价，反之金湾、斗门成交量比重上他主网升则会拉低平防珠珠均房价；三是预购（售）价更能反映新楼盘价格，商品房销售什防他了房里木包括预售（预购）和现售，其中商品房预售是楼盘拿到预售许可证至房屋竣工验收前的销售。一般好么网土的业你筑的朝向、户型和楼层都会在预售中房了业王网来被优先选购，所以预售价格比现房销售价格要高，它是房价统计中的先行指标。分析房地产市场更应关注交了业珠在业易量的变化，交易量连续半年以上持续萎缩你什业木在，则意味着买卖双方心态均珠王我什受挫，是房价进一步走低的信号，一般情况下网主在了主里的在经历了初期一轮的下跌后的更多的防里木主王土你投资者恐惧心理加据所致。我市房地产交易量今年以来一直处于萎缩来状态，但网的了来需求仍较为明显，近期有较为明显的回我暖迹象，加之市区可用于开发的土地极为有限，土地成本居高不下，地方财政很大一部分来自房地产各种税收，所以政府并筑土房的在主业不希望看到房价继续下跌，而更多的有房一族也不希望看到自己的房子贬值，这就决定了房价下行的艰王你的网你来难所在。”另据珠海永信、华发租售、世华等地产中介代防网主你你珠珠理反映：“下半年楼市交易很淡，一些中小型房王来产中介公司难以支撑纷纷倒闭，房产中介土在我业我的营业收入急剧下降，很多放盘业主面对危机主动由售转租应对局势，买房者心态复杂矛盾，采取观望和持币待购应对市场，极个别的投资者月供压力加大，股票木房业王业木严重套牢，低价出售房产，二手业土房房里房普降，但总体降幅与广州和深圳相比不大，部分城市出台救市你主防筑网了政策后，看房客明显增什木你多三至四成，近期有明显的回暖迹象。”

　　 （二）市民对取消购房入户政策的评价

　　 根据近年来珠海人口增速过快和购房入户政策对公共财政压力较大的实际情况，及借鉴深圳、广州和东莞等周边城市取消购房入户政策的做法，市政府决的王定从2008年4月21日起，取消购房入户政策，对这一举措持非常赞同观点的占22.8%，持赞同的占43.3%，赞