珠海房价高吗？会跌吗？国家真的会打死房地产吗?什么样的价格是合理的？什么样的房子值得买？网上评论太多了，可是谁又能客观的论述呢？谁的意见才最中肯呢？本人不是什么权威，也不是什么大师，但有时本人从事房地产六年来，有太多的感触，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能给大家点亮一盏行路的“明灯”！ 一、首先，我们分析珠海房产<*> （1）珠海目前市区一手楼住宅均价大约5300元/平方米（政府的为5900元，个人认为有水份）； （2）珠海市区两年内的有效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100—120万建筑平方米） （3）珠海目前吸引大量的外来品牌公司进驻，他们为什么不约而同的选择珠海？ 二、再次，我们分析珠海的热点<*> （1）城市轻轨进展顺利，最晚2008年通车； （2）珠海机场与香港合作； （3）伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂； （4）珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设； （5）前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期； （6）港珠澳大桥建设计划没有停止； （7）横琴9+2开发区的顺利开展。 （8）等等…… 三、第三，分析房价的构成（按建筑面积每平方米算）<*> （1）地价：平均2000元；建筑安装：平均1600元；综合税费：销售额的约9%（如目前均价为5300，则为480元）；营销费：平均80元；配套（绿化、电梯等）：150元；设计、勘探、审图、验收等：约30元；水电约：70元；管理及财务（利息等）：100元。还有一些不可预见费用无法算清，即使这样，成本已经达到4480元。当然每家企业、每个项目不太一样，但是成本出入不大大。 四分析房价的走势 （1）目前房价假设为5300元。成本为4480元（最近一次土地拍卖价为2510元，则成本相应为4990元），则净利润为920元。回报率为20%，一般项目开发至少为2年，则每年回报率为10%，应该不算太高； （2）珠海目前比深圳（市区11000元）、广州（市区7000元）房价来说，还是偏低的； （3）珠海发展利好太多，今年以来吸引众多大公司进驻，说明他们很有信心，我想他们绝对比我们更有远见，他们更关心他们的回报问题，既然如此，房价会跌吗？ （4）上述大的公司无论专业、品牌、资金、管理等综合实力不是珠海本土公司所能比的，他们卖的房子会比珠海本土公司便宜吗？ （5）房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展，而不是打死。所以房地产的问题只要还符合市场的大体，只要不会引起大范围的民生问题，房地产就会继续发展，房价就不会跌。 五、买怎样的房？ （1）综合上述，我认为珠海的房价2007到2008年间不仅不会跌，还有可能涨到6500元（持不同意见者请不要骂人，我也希望房价跌到2000元，但是我们更应该尊重事实，毕竟那不是以我们意志为转移的，光发牢骚是解决不了问题的）； （2）最好根据自己经济情况买房，千万不要攀比； （3）买房的目的避风雨、是对家庭的责任，千万不要带上虚荣等功利的思想； （4）买房有自己的主见，不要跟风； （5）一份价钱一份货，想住的舒服，就要能承受比市场平均高的价格。