房价是不是该跌了，楼市的泡沫是不是要破了.据报道：广州深圳持续攀升的房价10月份开始疲软，均价尽管变化不大，但行情已经显露阴跌的迹象，房交所排号机“下岗”，成交量大幅萎缩，不少楼盘开始做打折促销了。个别楼盘均价跌幅达到30%，单价跌幅达到1000到2000元。针对目前的市场现状，有人得出：有价无市；拐点凸现；价量双跌等结论。尽管仍然有人坚定看好楼市持续发展的前景。但总体上说持消极观点的人居多，甚至有不少人消极到认为楼市见顶，泡沫将要破裂的地步。如何看待当前的市场行情，如何识别楼市的庐山真面目.
一、成交量大幅萎缩之辨析有数据显示，前一段北京商品房成交量下降20%，上海下降20.6%，广州下降14.7%，重庆、深圳下降50%。楼市成交量明显萎缩，这是事实。究其原因，大概有这么两大方面。
第一：市场有效需求和有效供应双重透支。我们都知道，商品房市场有效需求总量在一定阶段是恒定的，因为消费群体和购买力在一定时期总量是相对恒定的，消费者不可能一下子从十几岁的非购房群体，马上变为二十几岁以上年龄段的购房群体，消费者的购买力总体上也不可能短期内发生质的变化，所以有效需求一旦被透支，必将导致后一阶段市场需求的相对萎缩。这种现象我们在日常营销工作中都能体会到，黄金周过后，市场相对冷清，房交会过后市场人气相对不足，开盘强销期一结束，销售业绩随之下降如此等等，从行情上说都是有效需求被透支的原因带来的。同时，供应也是如此，商品房的市场供应是刚性的，房子要一砖一瓦建，生产有过程，供应有周期，房子脱销了，不可能象其他商品快速增产，甚至从其他片区组织调配货源，以满足市场供应。因此，供应一旦被透支，也需要一个时间周期来调整，事实上目前阶段不是有价无市，更多的是“有市无货”，看起来是成交量萎缩，实际上是阶段性有效货源供应萎缩。
第二：高密度调控政策出台和舆论配合的广泛影响。十七大后，以加息和调高第二套房首付比例为主的房地产信贷新政；以及加大政策性住房和保障性住房供应、物业税空转实的消息预期、土地供应70%锁定五类保障性住房、深圳上海开征土地使用税、国务院督查组兵分12路落实房地产市场秩序专项整治等一系列调控措施的出台，对市场需求产生了较大的心理影响，这是客观存在的。但这种影响不是当前成交量萎缩的根本原因，调控政策出台几年来从未间断，对商品房市场需求主体没有根本性影响，更多的是影响到中低收入群体，而该部分群体本来就不是商品房市场需求的主流。同时，对市场供应层面的影响也基本局限在那些本来就实力不济，看到房地产市场进入和退出技术门槛低，捞钱多，见效快的自觉不自觉的投机商群体，这个群体实质是房地产市场必将淘汰出局的“过客型”“票友型”“游击队型”群体，他们本来就是市场配角，他们的起落沉浮对市场主流而言，无关痛痒，无足轻重。
二、价量阴跌，拐点出现，泡沫将破之真伪。国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
1、新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与上月持平。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%，环比分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
2、二手住房销售价格同比上涨8.7%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月低0.2个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等；环比涨幅较高的主要城市包括：西安4.4%、长春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
3、非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。从上述权威资料实在无法看出，当前楼市拐点依据何在？房价何跌之有？全国范围内无论是一手房还是二手房仅仅环比涨幅下降了0.1至0.2个百分点，微乎其微，而且同比涨幅高达9.5%和8.7%。环比略降是因为前个月涨幅过高形成透支，是正常的技术性回调，何足为奇？
三、房地产市场牛市不变，无需杞人忧天。消费心态是多元的，买了的人希望涨，准备买和买不起的人都希望跌，这种心态很正常，也完全可以理解。毕竟中国经济社会结构性失衡的问题越来越严重，贫富差距、城乡差距，东西部差距等多种结构性矛盾日益突出，中低收入群体经济上的心理冲突，需要政府和社会各界引起足够的重视，不能让中低收入弱势群体希望提高生活质量的积极的“求富”心态变成消极的“仇富”心态。我们广大购房者也不能因为主观的心理需要而失去了对当前房地产市场形势应有的客观判断。从目前的各种观点来看，出现的认识偏差大概有这么几种类型：以偏概全型；先入为主型；杯弓蛇影型；政策附和型。
1、以偏概全型这种观点较为普遍，见到有楼盘开始优惠打折，送礼促销就认为整个楼市出了问题，就惊呼楼市疲软，市场滑坡。房地产是严格意义上的区域市场，市场行情的波及效应和传导功能极其有限。东部不能代表西部，深圳广州上海市场不代表全国，个盘也不能代表楼市，而且优惠打折是房地产市场一直都存在的销售措施，任何时候都是市场普遍的做法这是其一，另外，少数楼盘因为开发商资金回笼压力，企业急需快速回款，以保证银根、地根紧缩，预售监管加强，融资渠道受限，土地储备告急等紧缩政策下企业经营的正常进行，这是难免的，也很好理解，但不是普遍想象。只不过因为前期过于火爆，这种现象难得一见，所以显得特别引人注目罢了。所有的楼盘都走俏抢手，所有的开发企业都赢利，这本来就是不正常的，有赢有亏，甚至有企业倒闭破产才是市场应有的常态，这是优胜劣汰市场自我进化的必然规律。我们不能据此而认定市场出问题了，市场是正常的，出问题的是企业。市场基本面没有变化，城市化进程不断加速，人均居住面积逐年提高，人民币持续升值，中国经济前景举世瞩目，尤其是今年以来中国经济面临结构性通胀压力，房地产市场从需求到供给的基本利好要素实际上是越来越突出，房地产置业投资的中长期收益将越来越可观。应当明确的是那种短期波段炒房的人将逐渐被边缘化，最终退出市场舞台，因为他们本来就是个跑龙套的角色。
2、先入为主型这个群体同样不在少数。他们首先是主观上希望楼市疲软，希望房价下跌，因为自己购买力弱，所以往往自觉不自觉地从自身的主观愿望出发，抓住市场某个地域或者某些楼盘的促销现象牵强附会地佐证自己先入为主的观点。这样看问题是十分不可取的，自己误导自己，心情可以理解，但看问题必须实事求是。再说从长远看，楼市疲软对经济发展有百害而无一利，21世纪世界经济的两台引擎之一就是中国的城市化进程，如果房地产市场走向没落，试问中国城市化进程的远大目标还能实现吗？建设小康社会人均居住面积35平米的希望还有吗？据发达国家统计，房地产每增加1个百分点产值，相关产业会增加1.5至2个百分点的产值。在中国房地产每增加1亿元投资，能够带动上下游23个相关产业增加相应投资1.179亿元，住宅消费带动关联消费的比率是1：6。忽视国情民情，看不到房地产业对GDP和财政收入的巨大贡献，也不明白房地产业的市场高关联度，更不懂得房地产业解决了中国巨大的就业压力。试问珠海财政收入每年有多少来自房地产，楼市疲软对我们究竟有什么好处呢？。牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。当然，我不否认房地产市场消费领域里存在严重的公平性问题，长期以来政府对房地产业政策性住房和保障性住房重视不够，导致大量中低收入群体，无力购房而对房地产市场不断攀升的房价心生怨恨。房地楼市和房价成了社会大众不明就里的“出气筒”。好在十七大后，这个局面正在加速改观，全国各地加大经济适用房、廉租房、双限房等政策举措，和总理语重心长对房价带来的民生问题的多次讲话，促使中国房地产业开始走上正本清源的发展轨道，那种不切实际地寄希望于通过政策打压降低房价的做法，已经为越来越多的人认识既不明智，更不得法。
3、杯弓蛇影型见风就是雨，这种不动脑筋的看法很容易混淆视听。看到成交量缩减和市场均价上攻乏力就断言房地产市场泡沫凸显，且将要挤破。从市场行情波动的技术层面看，10月以来的下跌，是技术面的回调，因为前期涨幅过大，用股市术语可称之
