无论是作为珠三角领头羊的广州还是深圳，在过去的2007年中都承受了狂飙突出和跌入“寒冬”的双重冼礼，与之相比，珠海楼市虽然在下半年迎来了较大的房价涨幅，但是整体来看，就像珠海与广深之间城市特质的差别，珠海虽非“心如止水”，却也是“波澜不惊”，而业界所说珠海整体楼市仍然比较“健康”的论断也可以得到数据的扶持。     房地产投资总量仍然相对较低结构性值得引起重视
由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，2007年珠海房地产投资规模仍然较低，在珠三角9市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规模方面，珠海的排位也与房地产投资一致。     随着2007年开工建设的广珠铁路、建设中的广珠轻轨，以及城际交通道路、港口、高新技术园区等的加紧建设，“珠三角副中心城市”定位的明晰，珠海的城市对外幅射利和人口素质的提升将十分显著，从未来的发展来看，珠海的房地产仍然有着良好的发展环境。        不过值得注意的是，根据珠海市统计局前三季度的数据分析报告，今年珠海房地产开发投资持续大幅攀升，前三季度高于全省同期增长水平58个百分点。房地产投资占全社会固定资产的比重由去年的22.5%上升到今年的33.9%。     另外，除香洲区继续高速增长外，斗门区、金湾区的房地产开发也有爆发性的增长，1-9月份，斗门区房地产开发投资额7.3亿元，占全市房地产开发额的10%，比上年同期增长94.4%；金湾区房地产开发投资完成2.8亿元，占全市3.7%，同比增长84.7%，出现了东西部地区房地产开发投资同时大幅增长的势头。     虽然报告预测随着广珠铁路、广珠城际轻轨、码点、电厂和道路等大型基础项目的建设，房地产开发占固定资产投资的比例快速扩大的趋势应当得到逐步改善，从珠三角9市来看，珠海房地产投资比重也并不算高。但是由于全市各区施工面积的增幅较大，可以预见，房地产开发投资额将进一步增长。     月度消化量平稳，后市供应激增未来消化率可能有较大起伏，上半年，珠海楼市表现出进一步火热的势头。商品房施工面积与竣工面积较去年同期涨幅均超过25%左右。下半年开始，受宏观调控期及周边市场环境变化影响，施工面积增幅相对上半年有所回答，竣工面积相对增幅更大幅回落，而可预售面积则令人意外的低于去年水平。这在一定程度上反映了开发商的“惜售”心态。     尽管上半年珠海楼市总需求量（亦即销售面积）较去年同期有较大幅度上升，然而1-6月间，由于大量新盘的入市，总体消化率依然有较大降幅。到了下半年，由于宏观调控政策的不断出台，周边市场的环境变化，市场对于未来的预期出现一定分歧，消化率呈现震荡趋势。     结合当月供需量的变化特征可以看出，总体而言，今年各月消化率变化幅度甚大，其中主要原因来源于不同月份的楼市冷热度差异、国家调控政策及发展商对此采取的策略。例如，随着下半年楼市热销季节的来临，6月和9月珠海迎来了两个供应高峰，而与供应量的稳定性较差形成鲜明对比的是，需求量表现出显著的平稳特征，上半年保持了每个月20万平方米左右的消化量。     以上特征显示，在全国楼市“一片红”的时间段里，虽然珠海消费者置业热情被点燃，同时总体保持了相对冷静理性的心理，珠海楼市有其内在稳定性。     实际上，自1999年后，珠海市场一直保持了较为平稳的发展态势，观察1999-2007年的房地产开发和经营情况可以发现，珠海的竣工面积和销售面积变化一直是一条较为平滑的曲线，施工面积在2005年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比2006年和2007年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著，可以预见，明年的可售面积会有较大幅度的增加，在珠海楼市“高位盘整”，宏观政策和楼市短期走向并不明朗的情况下，消化率的震荡将加剧，而楼市的竞争加剧将不可避免。     产品直接刺激价格，房价增幅加速未来价格走势将受多方博弈影响。     观察1999-2007年的珠海市商品房均价走势可以发现，房价在2002年以后一直稳步上升，而增幅则在2003年和2007年拉出了较大的上升阳线，实际上2007年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。     分析单月房价走势可以发现，8月以后是房价升势最为明显的时期，珠海房价表现出受大盘和高端产品影响明显的特征，珠海的中高端产品如华发世纪城等集中在下半年开盘，在签约及统计的滞后性之下，集中在10月之后有所反映。      2007年几乎每个月，楼市都在承受来自“政策”、“金融”、“土地”等方面的影响，而影响大小，则或强或弱地体现在成交、供应和楼价上。2008年，不但今年的多种影响因素会继续发挥作用，而且排除会有新的调控手段出台——楼市的走势，仍将决定于“供需”博弈和外力调控的多重作用。