进入12月中，从各个楼盘来看，人流量基本没有回升，楼市观望气氛依然浓厚。2007年初至国庆，珠海楼市一度出现火爆场面，10月之后楼市“淡静期”，引发了购房者包括投资客、开发商和地产机构的普遍思考。宏观调控为珠海楼市带来了什么样的气象？各方博弈在宏观调控的大背景下究竟谁才是最后的赢家？ 　　　　　　　　　调控直接作用于楼市 　　从2005年开始，针对房地产市场的调控有三次，每次的背景、目的都不同，所以其调控的效果也不尽相同。特别是今年的房贷新政，因为其市场环境跟前两次相比已经发生较大变化，从调控的力度来看，直接作用于楼市。 　　“9.17新政”后，各地楼市迅速做出反应，北京、上海、广州、深圳等地新盘开盘和销售环比均出现大幅下降，甚至引发了部分购房者第二套房的“退房潮”。11月份国内部分一线城市楼市持续降温，广州11月市内主力在售楼盘宣传都明显突出了打折的信息，楼价降幅大多在1000元/m2~2000元/ m2左右，降幅约两成；深圳11月一手住宅市场交易量进一步萎缩，全市新房成交仅15万平方米，环比10月下降近8个百分点，较去年同期下降幅度则高达81.4%，再创今年成交量新低；上海11月新房成交量环比下降，房价较10月平均涨幅达7.8%；直到12月12日，北京出台经适房配套细则，三口之家可配套两居房。 　　　　　　　　　房贷政策直接影响转手率 　　第二套房界定以户为单位，利率提高10%，首付4成及以上，对于购房者尤其是投资客来说，影响甚大。单是首付提高到40%就影响杠杆效应达50%以上，如果再考虑利率提高到10%以上，与首套房下调15%相比，二手房实际利率增加25%，影响收益率将达到75%以上，剩余的收益对于投资客来说，普遍已经缺乏吸引力。 　　　　　　　　　　楼市波动螺旋式上升 　　国内部分一线城市骤冷的现象，使消费者对于房价更加敏感，然而对于珠海市场而言，专家认为，只是短暂的市场观望期。10月全市商品住房预购均价5847元/平方米，其中香洲区为8666元/平方米，斗门区3163元/平方米，金湾区3301元/平方米。专家指出，从商品定价的角度讲，珠海目前的价格结构是比较合理的：主城区的价格最高，可以满足高端人群需求；对房价敏感，地理位置相对要求少的消费人群而言，可以选择到西区买房和置业。专家认为珠海与广州、深圳等城市不同，不太可能会出现所谓的“楼市雪崩”，房价大幅度下降的可能性比较小，更何况对于珠海在珠三角区域而言，还处于一个“价格洼地”，珠海的楼市在价格规律的波动区间内，应该会呈现螺旋式上升。 　　　　　　　　　金融调控关乎“钱袋子” 　　中国人民银行决定从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至14.5%，达到近年历史高点；经“国六条”、“国八条”两次调控后，房价依然持续上扬，政府不得不动用金融手段来进行调控。通过加息，提高银行准备金率以供需双升或双降的方式进行调节。金融的调控有能力调控房价，然而力度的大小不仅涉及楼市，更将直接影响中国宏观经济命脉。 对于珠海各银行而言，金融调控反应积极，市银监会将组织专门的委员会进行现场检查，包括第二套房以户为单位认定存款次数的问题将逐步落实到位。银根的缩紧，关乎购房者的“钱袋子”，尤其是投资客而言，利润决定了投资。 　　　　　　　　　政府旨在降低流通效率 　　业内专家指出，政策调控并非抑制房地产业发展，而是不希望增长过快。就珠海而言，对政策调控的敏感度不如广州、深圳一线城市那么高，区域市场的差异性存在，珠海房地产市场相比较而言更健康，是良性发展趋势，几轮政策对珠海的楼市都起到了良好的降温和洗涤作用，新政是珠海的“及时雨”。 从目前调控措施可以看出，调控的核心不在楼市发展的源头，而在交易的过程环节，旨在增加交易成本，延长交易周期，降低流通效率。期房已经制止转让行为；购房首两年转让实施了高额的征税制；房地产转让的增值税达到了历史最高；第二套房按揭的四成首期制加重了投机者的成本，也是国际上最高额的首期制；连续五次加息和取消按揭优惠利率已使供款的压力达到前所未有的高度。 　　　　　　　　　　珠海楼市更趋理性 　　宏观调控犹如一场及时雨的到来，浇灭了疯狂升温的楼市激情，引导楼市向着成熟理性的方向发展。对于民心稳定，社会和谐起到了良好的积极作用；对于发展商而言，在推盘时间、节奏和制订价格方面表现得更加理性；对于消费者而言，投资型客户不再盲目追捧，在资金杠杆效应减弱的背景下必须精打细算，而自住型客户将有着更为广阔的选择面，理性挑选适合自身的产品。 珠海作为新兴的移民城市，居民结构优良而合理，优美的城市环境建设，最宜居、最具幸福感的城市和定位，形成“来过珠海的人都想住在珠海”的强烈市场预期。对于楼市出现的短期上涨或者交易冷清，业内人士始终坚信，珠海未来的房地产市场将更健康而理性的发展。